Så känner du igen ett fynd från ett överpris
Min kompis Erik köpte en lägenhet för två år sedan. Han blev helt säker på att han gjort rätt val tills husvärden skämt bort honom genom att nämna vad hen själv betalade för samma typ av lägenhet två år tidigare. Samma storlek. Samma läge. Men Erik hade betalat 400 000 kronor mer.
Har du någonsin undrat om du köpte något till rätt pris? Det är helt naturligt att fundera på det när du står inför ett stort köp. Det goda nyheter är att så känner du igen ett fynd från ett överpris de finns faktiskt konkreta metoder du kan använda innan du skriver på kontraktet. Du behöver inte bli som Erik. Du kan ta kontroll redan nu.
Jämför med andra objekt i området
Börja med att leta upp slutpriser på liknande fastigheter. Det är din bästa kompass. Kolla vad andra liknade bostäder såldes för under de senaste sex månaderna i samma område.
Men här är knepet: objekten är aldrig helt identiska. En lägenhet på tredje våningen är inte exakt samma som en på första våningen. En nyligen renoverad badrum väger annorlunda än ett från 1987 (såna där vita flis från åttiotalet, du vet). Därför justerar du priset för skillnaderna.
En större lägenhet kanske kostar mer. En närmare tunnelbanan också. Ett objekt i sämre skick blir mindre värdefullt. Ta slutpriserna och justera uppåt eller nedåt beroende på vad som skiljer. Är ditt objekt bättre? Då kan ett högre pris vara rimligt. Är det sämre? Då bör priset ligga lägre.
Men använd bara färsk data. Priser från för två år sedan säger ingenting om dagens marknad. Håll dig till det senaste året helst de senaste sex månaderna.
Förstå vad marknaden faktiskt visar
Priserna runt omkring dig berättar en historia. Några år tillbaka under pandemin steg bostadspriserna dramatiskt. Folk ville ha sin egen plats hemma. Konkurrensen blev hård.
Men nu har många områden stabiliserat sig. Vissa har rent av sjunkit med 10-25 procent. Detta skapar ett problem: säljare vill ofta sälja till de gamla höga priserna från pandemin. De har inte accepterat att marknaden förändrats.
Du måste själv kolla trendet där du tittar på fastigheter. Går priserna upp eller ner? Söker du på olika sajter kan du ofta se grafisk statistik för området. Pristrenden visar om marknaden är het eller kallnar.
Om priserna faller kan ett högt bud vara extra riskabelt. Om de stiger kan ett något högre pris vara försvarbart. Men bara om marknaden faktiskt rör sig uppåt inte när säljaren bara har gamla drömmar om höga priser.
Passa dig för budgivningens fälla
Här är där många människor förlorar kontrollen. Du sitter i ett rum. Eller online. En annan budgivare höjer priset. Du höjer också. Hen höjer igen.
Spänningen stiger. Du tänker: "Jag kan inte förlora detta." Plötsligt bjuder du 300 000 kronor mer än vad du planerade. Det är budgivningens psykologi. Det är verkligt och det är kraftfullt.
Sätt en maxgräns innan budgivningen börjar. Skriv ner den. På ett papper eller i telefonen. Det är ditt absoluta tak. Ingenting passar över den gränsen oavsett hur spännande objektet verkar eller hur rädd du är att förlora det.
När priset når din gräns: sluta bjuda. Punkt slut. Det är svårare än det låter, men det är hur du skyddar dig själv.
Vad din tidplan betyder för priset
Här är något många glömmer: dina planer för framtiden påverkar hur mycket du kan "förlåta" i priset.
Om du planerar att bo i lägenheten i femton år spelar det mindre roll om du betalar 100 000 kronor över marknadsvärdet. Du har tid. Priserna kommer troligen att stiga igen. Du behöver inte sälja snart.
Men om du redan vet att du kanske säljer om tre år? Då är ett överpris mycket farligare. Du kan bli fast med för högt köpeskilling när det är dags att sälja.
Samma lägenhet. Samma pris. Helt olika risk beroende på vad du planerar. Tänk på dina egna planer innan du bjuder. Det förändrar hur försiktig du bör vara.
När du behöver en expert i ditt hörn
Ibland lönar det sig att betala någon annan för att titta på objektet med friska ögon. En mäklare vet marknaden. En värderingsman kan ge en professionell bedömning. En ekonomisk rådgivare kan räkna ut om priset är rimligt.
Varför? För att de är objektiva. Du älskar kanske objektet. Du ser dig själv leva där. Det gör att ditt omdöme blir färgat. En expert ser bara siffror och fakta.
En värderingsmän kostar ofta mellan 1 000 och 3 000 kronor. Det verkar mycket. Men om det sparar dig från 200 000 kronor i överpris? Då var det världens bästa investering.
Använd dem när du är osäker. Använd dem när priset verkar konstigt högt. Använd dem när budgivningen var helt galen. Din plånbok kommer att tacka dig.
Du har verkligen makten här. Innan budgivningen börjar: samla dina jämförelseobjekt. Kolla marknadstrendet. Sätt din maxgräns. Tänk på dina framtidsplaner. Och om du är osäker skaffa en expert.
Det känns helt annorlunda att veta att man gjorde rätt val. Inte bara för plånboken. Utan för själen också. Du kan sova bra på natten när du vet att du inte blev lurad du gjorde ett smart köp.
